Как проверить надежность застройщика перед подписанием договора купли-продажи?
Категория: Обманутые дольщики
Риск, конечно, дело благородное, но неблагодарное, когда речь идет о покупке жилья. В этом вопросе все должно быть безупречно, в том числе и репутация застройщика. Интересующую информацию о девелопере можно найти в сети, нужно только знать, где искать.
Официальный сайт застройщика — источник № 1
Изменения в 214 ФЗ, вступившие в силу в 2017 году, обязали компании публиковать подробную информацию о своей деятельности и о строящихся объектах. Поэтому первое, что должен сделать потенциальный покупатель, изучить все эти данные.
От проекта до его реализации: сверяем сроки
В разделе «Проекты» обычно размещаются документы по реализованным объектам и строящимся домам. Особо следует обратить внимание на выполнение заявленных сроков в проектных декларациях в специальном разделе «О примерном графике реализации проекта строительства, включающем информацию об этапах и о сроках его реализации, в том числе предполагаемом сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию».
Не помешает также ознакомиться с законами, регулирующими исполнение обязательств застройщика. Подробнее об этом можно узнать из статьи: Какими законами руководствуется дольщик при защите своих прав?
Сравниваем сроки, указанные в самом первом варианте проектной декларации и дату, которая стоит в разрешении на ввод. Разница может быть совсем незначительной — в пределах одного квартала, а может растянуться на годы и тогда уже стоит задуматься, не обойти ли этого Застройщика стороной. Долгостроем считаются объекты, дольщики которых дожидаются ввода в эксплуатацию более двух лет.
Отдельно отметим, что есть и такие проекты, которые в силу обстоятельств, начинали «строить» несколько раз. Допустим, взялись за возведение новостройки, составили проектную декларацию, получили разрешение на строительство, но по факту ни старта продаж, ни самого строительства не было. На тот момент могли возникнуть какие-нибудь проблемы, позже они разрешились, и стройка вновь появляется в планах с новой проектной декларацией и разрешительной документацией. За это время может смениться даже застройщик. Такие случаи вряд ли нужно расценивать, как перенос сроков строительства и нарушение чьих-либо прав.
Обращаем также внимание на ход работ. Обычно на официальном сайте комплекса публикуется фотоотчет с места стройки. Возьмем ситуацию: сроки перенесли на 1-2 квартала. При этом работа кипит, застройщик регулярно обновляет изменения в проектной декларации и размещает фотографии, как подтверждение своей активности, а сам объект уже на последней стадии готовности — скорее всего, у девелопера возникли временные трудности, но он намерен ввести объект в эксплуатацию, пусть и с задержкой.
Совершенно определенно должны появиться сомнения у покупателя, если объект застройщика заморожен, да еще и не один. Появляются подозрения, что и новое строительство начали лишь для того, чтобы собрать с дольщиков деньги, чтобы иметь возможность реализовать предыдущий проект, который уже собрал волну протеста.
Что делать, если доступ к информации ограничен?
Но далеко не всегда застройщики размещают документацию в открытом доступе, особенно, если в их портфеле преобладают проблемные объекты. В таком случае, на помощь приходят сайты, специализирующиеся на анализе строительного рынка. На Дом Контроле, например, составлен рейтинг строительных компаний Санкт-Петербурга, который основан на официальных данных и отображает общую историю компании с количеством объектов и сроками реализации. Таким образом, можно ознакомиться со статистикой, каковы минимальные и максимальные переносы сроков были у компаний, и сделать выводы.
К сожалению, у нас нет возможности ознакомиться с Договором участия в долевом строительстве в каждом конкретном случае — он заключается между Застройщиком и Покупателем. В данном документе указан срок передачи объекта долевого строительства, задержка которого и является нарушением обязательств девелопера.
Остается довольствоваться только проектными декларациями, разрешениями на строительство, новостями в СМИ о ходе конкретной стройки, наконец, информацией, взятой с форумов и групп обманутых дольщиков.
Проверяем надежность партнеров
Еще один важный момент — партнеры застройщика. Список компании размещают на сайтах. Важно, чтобы в нем фигурировали крупные банки или инвестиционные фонды.
Но как узнать, насколько надежны партнеры? И снова на помощь приходит всесильный интернет, а точнее, лента новостей на специализирующихся на банковском секторе ресурсах.
Итак, на что обращаем внимание:
- упоминались ли банки или топ-менеджеры финансовой организации в отмывании денег;
- появлялись ли в прессе материалы об уголовных делах и судебных процессах, связанных с данной компанией;
- изучаем новости об обысках в компаниях, а также внеплановых проверках с требованиями создать существенный объем резервов;
- предоставление недостоверной отчетности и претензии к работе структуры со стороны госорганов;
- снижение объемов бизнеса и кредитных рейтингов сразу на несколько позиций;
- выход из структуры крупных игроков рынка, а сменившие их акционеры неизвестны или с плохой репутацией.
Все перечисленные позиции — симптомы «нездоровой» организации.
Можно также изучить «народные рейтинги» для пущей убедительности. Крупные финансовые организации у всех на слуху и обычно находятся на первых строчках рейтингов. Достаточно ознакомиться с подобным списком на сайте banki.ru.
Для примера приведем несколько банков, стабильно удерживающихся на вершине рейтингов: Сбербанк, ВТБ, Газпромбанк, Альфа-банк, Россельхозбанк, Промсвязьбанк.
К разговору о партнерских отношениях добавим, что участие застройщика в проектах, организованных властями, также является показателем надежности девелопера.
Портфолио девелопера
Чем дольше компания держится на рынке, тем больше возможностей для анализа ее работы. Но иногда и за 15 лет в копилке некоторых организаций отыщется всего 2-3 реализованных объекта, что выглядит подозрительно. Да и в новых участниках уверенности особой нет. Вероятно, нужно искать ту самую «золотую середину» и внимательно знакомиться с тем, что пишут покупатели в своих отзывах о застройщике и о качестве строительства на многочисленных форумах.
Хотя и здесь стоит быть предельно осторожными и не «повестись» на положительные комментарии, которые оставляют, так называемые, serm боты. Отзывы эти однотипные, исключительно в восторженных красках, характеризующие и объект, и самого застройщика. Поэтому желательно выходить на личное общение и вступать в переписку с реальными дольщиками, а также использовать инсайдерскую информацию от агентов недвижимости.
Стоит оценить состояние строящихся в данный момент объектов застройщика. Нет ли подозрительных признаков, что какой-нибудь из них может быть долгостроем. Наша статья Проект — долгострой: Главные признаки того, что возникли проблемы поможет понять, чем руководствоваться при анализе стройки.
Важно!
Проверяем не только историю головной компании, в репутации которой может и не быть черных пятен, но и деятельность дочерних фирм, выступающих в роли застройщика проекта. Чтобы избежать негативных последствий и изучить подноготную «той самой» компании, смотрим на реквизиты, указанные в проектной декларации. Они должны совпадать с данными других разрешительных документов.
Судебная хроника и платежеспособность
Наличие уголовных дел, судебные разбирательства, массовые претензии покупателей и митинги в отношении девелопера — все эти факты не сулят ничего хорошего.
Узнать судебную историю компании можно, воспользовавшись следующими ресурсами: kad.arbitr.ru , www.1cont.ru. Вводим название организации и изучаем. Внимание должны привлечь многочисленные разбирательства, в которых застройщик выступает в роли Ответчика, суммы его долгов, а также дела с пометкой о банкротстве.
Если компания представлена в суде в качестве Истца, важно, с кем девелопер судится, возможно, это отразится на сдаче дома в срок.
Для проверки платежеспособности компании нужно получить выписку ЕГРЮЛ на сайте налоговой инспекции. Эта услуга доступна всем, у кого есть ИНН, ОГРН застройщика. Достаточно и просто ввести название компании. Входим на сайт egrul.nalog.ru, заполняем поля и скачиваем выписку.
В выписке следует обратить внимание, менялся ли генеральный директор и давно ли это произошло. Смена генерального директора на «номинального» — плохой признак. Как и разница в сроках. Застройщик может заверять, что работает на рынке 10 лет, но, согласно дате регистрации, существует не более 5 лет. Вероятно, активы компании принадлежат совсем другому юридическому лицу.
Требования к уставному капиталу застройщика — один из самых важных пунктов проверки. По сути, это финансовая гарантия. Сумма уставного капитала замораживается и при банкротстве используется для выплаты долгов. Как вы думаете, при плохом сценарии смогут ли дольщики рассчитывать на компенсацию, если уставной капитал компании составляет 10 000 рублей? Наверняка, нет.
Проверка документов
И, наконец, застройщик обязан предоставить все документы, гарантирующие чистоту сделки:
- разрешение на строительство;
- технико-экономическое обоснование проекта строительства;
- заключение экспертизы проектной документации;
- проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;
- документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.
Данная инструкция пригодится тем, кто решил самостоятельно проверить надежность компании, не прибегая к работе профессионалов. В этом вопросе каждый сам оценивает свои силы. Возможно, иногда лучше переплатить и воспользоваться советами юристов, чем потом отстаивать свои права на митингах и в судах.
Если же все-таки покупатель угодил в сети недобросовестного девелопера, нужно знать, какие использовать средства, чтобы отстоять свои права. Для начала следует обратиться в компанию за разъяснениями. Статья Нарушение сроков: как составить претензию застройщику? разъяснит правила передачи этого важного документа.